Zombie titul. (Zombie Title)

Čo je Zombie Title ?

Zombie titul je realitný titul, ktorý zostáva vlastníkovi domu, ktorý má dojem, že stratil nehnuteľnosť pre exekúciu, a tento titul prešiel na veriteľa.

Tituly zombie sú výsledkom toho, že veritelia začali exekučné konanie vydaním oznámenia o exekúcii a jeho neočakávaným zamietnutím.

Ak majiteľ domu nevie o prepustení z exekúcie, zostane mu držiteľ titulu zombie.

Veriteľ sa môže rozhodnúť vylúčenie z trhu vylúčiť z rôznych dôvodov vrátane prebytku zásob alebo neoprávnených nákladov.

Titul zombie predstavuje značné finančné riziko pre majiteľa domu, ktorý sa naďalej zobrazuje na titule nehnuteľnosti, pretože nesie zodpovednosť za dane z nehnuteľností a porušenia zákonných ustanovení.

• Zombie titul je realitný titul, ktorý zostáva vlastníkovi domu, bez toho, aby o tom vedel, pretože bol v exekúcii a majiteľ domu je presvedčený, že titul prešiel na veriteľa.
• Veriteľ sa môže rozhodnúť, že na nadobudnutý majetok nevezme vlastnícke právo, ak sú náklady spojené s predajom nehnuteľnosti (vyplývajúce z nezaplatených daní, zádržných práv a pokút) alebo potenciálna zodpovednosť príliš vysoké, a môže sa radšej vzdať vlastníctva.
• Zombie tituly vznikajú preto, lebo finančná inštitúcia nie je povinná prevziať právny titul k nehnuteľnosti v exekúcii a nemusí (alebo nemusí byť schopná) kontaktovať majiteľa domu, ak exekúciu zamietne.

Pochopenie titulu Zombie.

Zombie tituly sú často výsledkom zmätku majiteľov domov, pokiaľ ide o pravidlá vylúčenia. Majiteľ domu, ktorý nesplácal svoju hypotéku, môže opustiť nehnuteľnosť a vysťahovať sa po obdržaní oznámenia o vylúčení zo strany veriteľa. Veriteľ posúdi nehnuteľnosť pred exekúciou. Ak je nehnuteľnosť v havarijnom stave a potrebuje značné výdavky na opravy a nezaplatené dane pred tým, ako bude možné ju predať, veriteľ sa môže rozhodnúť, že si neudelí titul na základe predpokladu, že nemá zmysel vyhadzovať dobré peniaze za zlé. Ak veriteľ zruší alebo zamietne proces uzavretia trhu, majiteľovi domu zostane zombie titul.
Zombie tituly vznikajú z dvoch dôvodov. Po prvé, veriteľ alebo finančná inštitúcia nie sú povinní nadobudnúť právny titul k nehnuteľnosti v exekúcii, a to ani v prípade, že majiteľ domu nesplácal úver. Ak sú náklady na predaj nehnuteľnosti alebo potenciálna zodpovednosť spojená s nehnuteľnosťou príliš vysoká, veriteľ môže radšej odísť preč, ako by mal na ňu vlastniť vlastníctvo. Po druhé, veriteľ tiež nie je povinný informovať majiteľa domu, ak sa rozhodol vylúčenie vylúčiť; aj keď sa veriteľ rozhodne informovať vlastníka domu, nemusí mať adresu alebo kontaktné údaje pre vlastníka domu, ktorý teraz žije inde.
Majiteľ domu v tejto situácii bude nevedomky stále vlastníkom majetku, spolu so všetkými s tým spojenými nákladmi a povinnosťami súvisiacimi s vlastníctvom domu, a to bez akýchkoľvek vedľajších výhod. Vlastníctvo sa nemení, kým sa meno niekoho iného nenachádza na titulke.
Kríza hypotekárnych úverov v rokoch 2007 – 2008 vyústila do exekúcie miliónov majiteľov domov. Aj keď sa väčšina týchto exekúcií preniesla do konca, veľa z nich zostalo visieť uprostred procesu alebo ich nečakane prepustili, čo viedlo k tomu, že desaťročia majiteľov domov nevedomky držali tituly zombie v rokoch po finančnej kríze.
Keď sa americký trh s bytmi postupne posilňoval, počet zabití zombie začal klesať. Podľa RealtyTrac počet prázdnych domov zombie v USA dosiahol do konca druhého štvrťroka 2016 len niečo vyše 19 000, čo je o 30% menej ako pred rokom, čo predstavuje 4,7% všetkých uzavretých nehnuteľností.

Finančné dopady na veriteľov a majiteľov domov.

Aké sú finančné dôsledky pre veriteľa? Správa agentúry Reuters cituje dokument Federálneho rezervného systému z roku 2010, v ktorom sa uvádza, že odklonením sa od takýchto hypoték môžu banky využívať minimálne poistné, daňové a účtovné výhody plynúce z týchto strát. Veriteľ môže tiež predať nesplatený dlh vymáhačom dlhov, aby získal späť celú alebo časť pôžičky.
Aj keď finančný dopad titulov zombie na finančné inštitúcie s hlbokými vreckami môže byť teda obmedzený, môžu viesť k významným a často katastrofickým finančným problémom pre majiteľov domov, ktorí si mysleli, že sa odsťahovali a odišli ďalej. Titul zombie predstavuje pre majiteľa domu, ktorý je už teraz finančne v strese z dôvodu bankrotu, dvojnásobný úder. Môže sa mu stať, že bude čeliť statnému účtu za vrátenie daní a porušeniu zákonných pravidiel, keď sa bude finančne stavať na nohy.
Napríklad neobývaný dom môže ľahko chátrať. Majiteľ domu nielenže zostáva zodpovedný za dane z nehnuteľností, ale môže ho zodpovedať aj miestna vláda za údržbu a opravy nehnuteľnosti. Ak je dom opustený a musí byť zbúraný, tieto náklady musí znášať majiteľ domu so zombie titulmi.
Majiteľ domu musí tiež čeliť mnohým problémom, ktoré vzniknú v súvislosti s opusteným majetkom. Môžu sa pohybovať od problémov s verejným obťažovaním pochádzajúcich z majetku, v ktorom sa vyskytujú zamorenia škodcami alebo ktorý sa používa na trestnú činnosť, až po komplikácie vyplývajúce z nelegálnych squatterov alebo nepriaznivého držania.
Opustené nehnuteľnosti majú tiež negatívny vplyv na hodnotu ostatných domov v susedstve. Sťažnosti susedov a obyvateľov oblasti na opustené a zanedbané domy často nútia miestnu samosprávu zakročiť a vykonať základnú údržbu, ako je orezanie zarastených dvorov alebo odvoz odpadu, pretože za údržbu nehnuteľnosti nepreberá zodpovednosť ani požičiavateľ, ani neprítomný majiteľ domu.
Náklady na takúto údržbu tretích strán a pokuty účtované za porušenie kódu sa môžu časom zvýšiť. Ak tieto náklady nebudú zaplatené, môže majiteľovi domu hroziť penále a poplatky a dokonca mu hroziť právne kroky. Držitelia titulov zombie môžu mať navyše zdobené mzdy a vrátenie daní a zničený kredit, čo v budúcnosti spôsobí ďalšie finančné problémy. Mnoho majiteľov domov si neuvedomuje, že sú držiteľmi zombie titulov, až kým sa nestanú prenasledovanými hypotekárnymi službami, vymáhačmi dlhov a miestnymi vládami.
Kupujúci, ktorí nechtiac kupujú domy so zombie titulmi, môžu byť tiež ponechaní v právnom zabudnutí, pretože predchádzajúci majiteľ domu nemusí byť schopný previesť vlastnícke právo na kupujúceho z dôvodu zadržania majetku v dôsledku nezaplatených daní a penále. Upozornenie emptor by malo byť hlavným vodiacim princípom pred kúpou domu, čo je pre väčšinu ľudí najväčšie rozhodnutie o kúpe.
Niektorí odborníci na nehnuteľnosti odporúčajú, aby sa vlastník domu uchýlil iba k zachovaniu bezpečnosti a udržiavaniu domu prostredníctvom procesu vylúčenia. V každom prípade sa majitelia domov môžu chrániť pred zombie titulmi tak, že prezerajú proces vylúčenia až po dokončenie a zabezpečia, aby sa titul k ich domovu legálne previedol na inú stranu.