Prevádzkové prostriedky (FFO). (Funds From Operations (FFO))

Čo sú to finančné prostriedky z operácií (FFO) ?

Fondy z operácií (FFO) sa odvolávajú na číslo, ktoré používajú trustové fondy na investovanie do nehnuteľností (REIT) na definovanie hotovostného toku z ich operácií.

Realitné spoločnosti používajú FFO ako meranie prevádzkového výkonu.

FFO sa počíta pridaním odpisov a amortizácie k príjmom a potom odčítaním akýchkoľvek ziskov z predaja.

Niekedy sa kótuje na akciu.

Pri hodnotení REIT a iných podobných investičných trustov by sa namiesto zisku na akciu (EPS) mal použiť pomer FFO na akciu.

• Fondy z operácií (FFO) sa odvolávajú na číslo, ktoré používajú trustové fondy na investovanie do nehnuteľností (REIT) na definovanie hotovostného toku z ich operácií.
• Realitné spoločnosti používajú FFO ako meranie prevádzkového výkonu.
• FFO vylučuje jednorazové príjmy peňazí, ako sú príjmy z predaja majetku;

Vzorec a výpočet finančných prostriedkov z operácií.

Ďalej je uvedený vzorec na výpočet finančných prostriedkov z operácií (FFO).

Vzorec pre FFO je:

FFO = čistý príjem + odpisy + amortizácia – zisky z predaja majetku.

Ďalej sú uvedené kroky na výpočet FFO:

Všetky komponenty výpočtu FFO sú uvedené vo výkaze ziskov a strát spoločnosti REIT.

Ak by napríklad spoločnosť REIT mala amortizáciu vo výške 20 000 dolárov, zisky z predaja majetku vo výške 40 000 dolárov a čistý zisk 100 000 dolárov, jej hodnota FFO by bola 80 000 dolárov.

Vo väčšine situácií by investor nemusel vypočítať FFO REIT, pretože všetky REIT sú povinné uvádzať svoje výpočty FFO na svojich verejných finančných výkazoch.

Hodnota FFO je zvyčajne uvedená v poznámkach pod čiarou k výkazu ziskov a strát.

Aké finančné prostriedky z operácií vám môžu povedať.

FFO je miera hotovosti generovanej REIT;

realitné spoločnosti používajú FFO ako meradlo prevádzkového výkonu.

Národná asociácia trustov na investovanie do nehnuteľností (NAREIT) bola pôvodne priekopníkom tohto čísla, ktoré je opatrením, ktoré nie je v súlade s GAAP.

FFO sa nesmie zamieňať s hotovostným tokom REIT z operácií, ktorý sa vykazuje vo výkaze o peňažných tokoch (CFS).

Namiesto toho FFO meria čisté množstvo hotovosti a ekvivalentov, ktoré prúdia do firmy z pravidelných a prebiehajúcich obchodných aktivít.

FFO by sa nemalo chápať ako alternatíva k hotovostnému toku alebo ako miera likvidity.

Napríklad hotovostný tok typickej spoločnosti by bol ovplyvnený peniazmi získanými predajom aktíva, ale FFO tieto zisky vylučuje.

Typická spoločnosť by tiež vykazovala prílev peňazí zo svojich CFS, ak by spoločnosť získala výnosy z pôžičiek od banky.

FFO však nezahŕňa takéto príjmy peňažných prostriedkov, ale je to iba miera príjmu z obchodných aktivít.

Prečo je FFO dobrým meradlom výkonnosti REIT.

FFO kompenzuje metódy nákladového účtovníctva, ktoré môžu nepresne oznamovať skutočný výkon REIT. Účtovníctvo GAAP vyžaduje, aby všetky REIT odpisovali svoje investičné nehnuteľnosti v priebehu času pomocou jednej zo štandardných metód odpisovania. Mnoho investičných nehnuteľností však v skutočnosti časom stúpa na hodnote, takže odpisy sú pri opise hodnoty REIT nepresné. Na vyrovnanie tohto problému je potrebné k čistému príjmu pripočítať odpisy a amortizáciu.

FFO tiež odpočítava akékoľvek zisky z predaja majetku, pretože tieto typy predaja sa považujú za jednorazové. REIT musia vyplatiť 90% všetkých zdaniteľných príjmov vo forme dividend, čo sú hotovostné platby investorom. Zisky z predaja majetku neprispievajú k zdaniteľnému príjmu spoločnosti REIT, a preto by nemali byť zahrnuté do merania hodnoty a výkonu.

Ako už bolo spomenuté, FFO na akciu niekedy poskytujú spoločnosti ako doplnok k ich EPS. Zisk na akciu je čistý príjem spoločnosti vydelený nevyplatenými akciami. EPS a FFO na akciu poskytujú meranie množstva príjmu generovaného na akciu. Tieto opatrenia tiež pomáhajú investorom určiť, či manažment peniaze efektívne využíva. Mnoho analytikov a investorov tiež hodnotí pomer ceny a zisku FFO spoločnosti REIT ako doplnok k pomeru ceny a výnosov, čo je cena akcií vydelená EPS. V prípade REIT by sa trhová cena REIT vydelila jeho FFO na akciu.

Upravené finančné prostriedky z prevádzky.

Realitní analytici čoraz častejšie počítajú aj upravené prevádzkové prostriedky REIT (AFFO).

Tento výpočet vychádza z FFO REIT a odpočíta všetky opakujúce sa výdavky, ktoré sa kapitalizujú a potom amortizujú, ako aj priame vyrovnanie nájomného.

Tieto opakujúce sa kapitálové výdavky môžu zahŕňať také výdavky na údržbu, ako sú maľovanie alebo výmena striech.

AFFO získalo trakciu ako presnejší odhad potenciálu výnosov spoločnosti REIT.

Opatrenie AFFO bolo vyvinuté s cieľom poskytnúť lepšiu mieru schopnosti REIT generovať hotovosť alebo vyplácať dividendy.

Okrem AFFO sa toto alternatívne opatrenie niekedy označuje ako prostriedky na distribúciu alebo hotovosť na distribúciu.

Príklad spôsobu použitia finančných prostriedkov z operácií.

Populárne obchodné centrum REIT Simon Property Group informovalo o prevádzkových prostriedkoch vo výkaze ziskov a strát za rok 2017 vo výške 4 miliárd dolárov, čo predstavuje nárast o 6% oproti roku 2016. Čistý príjem spoločnosti medzitým dosiahol 2,2 miliardy dolárov.

Aby sa dospelo k FFO, spoločnosť pridala späť odpisy a amortizáciu vo výške asi 1,8 miliárd dolárov a ďalej sa upravila o ďalšie menšie čísla – vrátane zníženia o 5,3 milióna dolárov na výplatu preferenčných distribúcií a dividend a časti odpisov a amortizácie, ktorá nekontrolovala úroky

v ďalšom znížení o 17,1 milióna dolárov.

Simon navyše vykázal zriedenú hodnotu FFO na akciu 11,21 USD v porovnaní so zriedenou hodnotou EPS 6,24 USD.