Trust listina. (Trust Deed)

Čo je to listina dôvery ?

Listina dôveryhodnosti – známa tiež ako listina dôveryhodnosti – je dokument, ktorý sa niekedy používa pri transakciách s nehnuteľnosťami v USA. Je to dokument, ktorý vstupuje do hry, keď si jedna strana kúpila nehnuteľnosť od druhej strany.

Listina o poverení predstavuje dohodu medzi dlžníkom a veriteľom o tom, že do doby splatenia pôžičky bude mať nehnuteľnosť v správe neutrálna a nezávislá tretia strana.

Aj keď sú dôkazy o dôveryhodnosti menej časté ako kedysi, asi 20 štátov stále nariaďuje použitie jednej, a nie hypotéky, ak je financovanie kúpy nehnuteľností spojené s financovaním.

Listiny o dôveryhodnosti sú bežné na Aljaške, Arizone, Kalifornii, Colorade, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montane, Severnej Karolíne, Tennessee, Texase, Virgínii a Západnej Virgínii.

Niekoľko štátov – napríklad Kentucky, Maryland a Južná Dakota – povoľuje použitie listín o dôveryhodnosti aj hypotéky.

• V prípade financovaných transakcií s nehnuteľnosťami prevádza listina o poverení právny nárok na nehnuteľnosť na tretiu stranu – napríklad na banku, úschovnú spoločnosť alebo titulnú spoločnosť – ktorá sa má držať, kým dlžník nesplatí svoj dlh veriteľovi.
• Listiny o poverení sa používajú namiesto hypoték vo viacerých štátoch.
• Investovanie do listín o dôveryhodnosti môže poskytnúť vysoko výnosný tok príjmov.

Pochopenie skutkov dôvery.

V transakcii s nehnuteľnosťami – napríklad pri kúpe domu – poskytne veriteľ dlžníkovi peniaze výmenou za jednu alebo viac vlastných zmeniek spojených s listinou dôvery.

Touto listinou sa prevádza právny titul na nehnuteľnosť na nestranný správca, zvyčajne na titulnú spoločnosť, úschovnú spoločnosť alebo banku, ktorá ho drží ako zábezpeku zmenky.

Spravedlivý titul – právo na získanie úplného vlastníctva – zostáva na dlžníkovi, rovnako ako na plné využitie a zodpovednosť za nehnuteľnosť.

Tento stav pokračuje po celú dobu splácania úveru.

Správca je držiteľom právneho titulu, kým dlžník nesplatí dlh v celej výške, až potom sa z dlžníka stane vlastnícke právo k nehnuteľnosti.

Ak dlžník nespláca pôžičku, správca prevezme úplnú kontrolu nad majetkom.

Trust list proti hypotéke.

Listiny o dôveryhodnosti a hypotéky sa používajú v bankových aj súkromných pôžičkách na vytváranie záložných práv k nehnuteľnostiam a obidve sa zvyčajne zaznamenávajú ako dlh v kraji, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Hypotéka však zahŕňa dve strany: dlžníka (alebo hypotéku) a veriteľa (alebo hypotéku).

Naproti tomu listina o poverení zahŕňa tri strany: dlžníka (alebo správcu), veriteľa (alebo príjemcu) a správcu.

Správca je držiteľom záložného práva v prospech veriteľa;

ak dlžník nedodrží svoje záväzky, správca na žiadosť veriteľa zaháji a dokončí proces vylúčenia.

Uzatvorenia a poverovacie listiny.

Hypotéky a listy dôveryhodnosti majú rôzne procesy uzavretia trhu. Súdne uzavretie trhu je proces pod dohľadom súdu, ktorý sa uplatňuje, keď veriteľ podá na dlžníka žalobu pre nesplácanie hypotéky. Tento proces je časovo náročný a nákladný.
Ak dražba vylúčeného majetku neprinesie dostatok peňazí na vyplatenie zmenky, veriteľ môže proti dlžníkovi vydať rozsudok o nedostatku, ktorý žiada o vyrovnanie. Avšak aj po predaji nehnuteľnosti má dlžník právo na odkúpenie: Môže veriteľovi v stanovenej lehote splatiť splatnosť a získať vlastnícke právo.
Na druhej strane listina o poverení umožňuje veriteľovi začať rýchlejšie a menej nákladné mimosúdne uzavretie zmluvy, obídenie súdneho systému a dodržiavanie postupov uvedených v listine o dôveryhodnosti a v zákonoch štátu. Ak dlžník neposkytne úver aktuálnym, nehnuteľnosť sa draží prostredníctvom predaja správcom.
Po prevode vlastníckeho práva prechádza na správcu z nového správcu listina správcu. Ak pri predaji správcom nie sú žiadni uchádzači, vráti sa nehnuteľnosť k veriteľovi prostredníctvom správcovskej listiny. Po predaní nehnuteľnosti dlžník nemá právo na vyplatenie.
Ďalej je správca zodpovedný za vyplatenie výťažku z predaja dlžníkovi a veriteľovi po ukončení predaja. Správca vyplatí veriteľovi zvyšnú sumu dlhu a dlžníkovi vyplatí všetko, čo túto sumu presahuje, čo veriteľovi umožní kúpiť nehnuteľnosť. .

Výhody a nevýhody investovania do dôveryhodných listín.

Investori, ktorí hľadajú šťavnaté výnosy, sa niekedy obrátia na realitný sektor – najmä na listiny o dôvere.
V rámci trustového investovania investor požičiava peniaze developerovi, ktorý pracuje na realitnom projekte. Meno investora je uvedené na listine dôvery ako poskytovateľ pôžičky. Investor inkasuje úroky zo svojej pôžičky; po dokončení projektu sa mu jeho príkazca vráti v plnej výške. Sprostredkovateľ listiny o dôveryhodnosti zvyčajne dohodu uľahčuje.
Aký typ vývojára vstupuje do tejto dohody? Banky sa často zdráhajú požičiavať na určité typy rozvoja, napríklad na stredne veľké obchodné projekty – príliš malé pre veľkých poskytovateľov pôžičiek, príliš veľké pre malých poskytovateľov pôžičiek alebo vývojári so slabými výsledkami alebo s príliš veľkým počtom pôžičiek. Opatrní poskytovatelia pôžičiek sa tiež môžu vývojárom vyvíjať príliš pomaly oproti krátkemu termínu začatia alebo dokončenia projektu.
Vývojári ako títo sú často v troskách. Z týchto dôvodov môžu investori na základe zákona o dôveryhodnosti často očakávať vysoké úrokové sadzby svojich peňazí. Môžu ťažiť z výhod diverzifikácie do inej triedy aktív bez toho, aby museli byť odborníkmi na výstavbu alebo správu nehnuteľností: ide o pasívnu investíciu.
Investovanie do trustových akcií má určité riziká a nevýhody. Na rozdiel od akcií nie sú investície do nehnuteľností likvidné, čo znamená, že investori nemôžu získať svoje peniaze na požiadanie. Investori tiež môžu očakávať iba úrok, ktorý úver prinesie; akékoľvek ďalšie zhodnotenie kapitálu je nepravdepodobné.
Investované strany môžu využiť akékoľvek právne nezrovnalosti v listine o dôveryhodnosti, čo spôsobí nákladné právne spletence, ktoré môžu investíciu ohroziť. Typický investor s malými skúsenosťami môže mať ťažkosti, pretože hľadanie dôveryhodných a dôveryhodných vývojárov, projektov a maklérov vyžaduje špecifické znalosti. .

Príklad listiny o dôveryhodnosti v reálnom svete.

Krátky formulár dokumentu o dôvere používaný v okrese Austin v štáte Texas pokrýva požiadavky na väčšinu poskytovateľov pôžičiek.

Formulár začína definíciou pojmov a priestorov, v ktorých má dlžník, veriteľ a správca vyplniť svoje mená.

Vyžaduje sa tiež požičaná suma a adresa hotela.

Po tejto časti dokument ďalej špecifikuje prevod práv k majetku a jednotné zmluvy vrátane:

Formulár tiež obsahuje nejednotné zmluvy, ktoré určujú neplnenie alebo porušenie ktorejkoľvek z podmienok dohody.

A určuje, že pôžička, s ktorou sa dokument zaoberá, nie je pôžičkou na vybavenie domácnosti – teda niečím, z čoho dlžník dostane hotovosť – ale pôžičkou na kúpu nehnuteľnosti.

Listina dôvery sa končí medzerou na podpis dlžníka, ktorú je potrebné vykonať za prítomnosti notára a dvoch svedkov, ktorí sa tiež podpisujú.