Pozemný prenájom. (Ground Lease)

Čo je to pozemný prenájom ?

Prenájom pozemku je dohoda, v ktorej je nájomcovi povolené vyvíjať nehnuteľnosť počas doby prenájmu, po ktorej sa pozemky a všetky vylepšenia odovzdajú vlastníkovi nehnuteľnosti.

• Pozemný nájom je dohoda, v ktorej môže nájomca rozvíjať nehnuteľnosť počas doby nájmu, po ktorej sa odovzdá vlastníkovi nehnuteľnosti.
• Pozemné prenájmy sa bežne uskutočňujú medzi komerčnými prenajímateľmi, ktorí si obvykle prenajímajú pozemky na 50 až 99 rokov nájomcom, ktorí na nich stavajú budovy.
• Nájomníci, ktorí si inak nemôžu dovoliť kúpiť pozemok, môžu stavať nehnuteľnosti na základe nájmu pôdy, zatiaľ čo prenajímatelia získavajú stály príjem a udržujú si kontrolu nad využívaním a rozvojom svojho majetku.

Ako funguje pozemný prenájom.

Pozemný nájom naznačuje, že vylepšenia budú vlastniť vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ nie je vytvorená výnimka, a stanovuje, že všetky príslušné dane, ktoré vzniknú počas doby prenájmu, bude platiť nájomca. Pretože pozemkový nájom umožňuje prenajímateľovi prevziať všetky vylepšenia po uplynutí doby nájmu, môže prenajímateľ predať nehnuteľnosť za vyššiu cenu. Pozemné nájmy sa tiež často nazývajú nájmy pozemkov, pretože prenajímatelia si prenajímajú iba pozemky.

Aj keď sa pozemné prenájmy využívajú predovšetkým v komerčných priestoroch, výrazne sa líšia od iných typov komerčných prenájmov, aké sa nachádzajú v nákupných komplexoch a kancelárskych budovách. Tieto ďalšie lízingy zvyčajne nestanovujú, aby nájomca prevzal zodpovednosť za jednotku. Namiesto toho sa týmto nájomcom za prevádzkovanie podnikania účtuje nájomné. Prenájom pozemku spočíva v dlhodobom prenájme pozemku – zvyčajne na 50 až 99 rokov – nájomcovi, ktorý na ňom postaví budovu.

Nájom na 99 rokov je vo všeobecnosti najdlhšou možnou dobou prenájmu časti nehnuteľnosti. Podľa zvykového práva to bývalo najdlhšie možné. Nájomné zmluvy na 99 rokov sú však naďalej bežné, ale už nie sú podľa zákona najdlhšie možné.

Pozemkový nájom definuje, komu patrí pozemok a komu patrí budova, a vylepšenia majetku. Mnoho prenajímateľov využíva pozemné prenájmy ako spôsob, ako si udržať vlastníctvo svojho majetku z dôvodov plánovania, vyhnúť sa akýmkoľvek kapitálovým ziskom a vytvárať príjmy a výnosy. Nájomníci spravidla preberajú zodpovednosť za všetky výdavky. Zahŕňa to výstavbu, opravy, renovácie, vylepšenia, dane, poistenie a všetky finančné náklady spojené s nehnuteľnosťou.

Príklad pozemného prenájmu.

Pozemné lízingy často využívajú franšízy a veľké obchodné domy, ako aj iné komerčné subjekty.

Sídlo spoločnosti zvyčajne kúpi pozemok a umožní nájomcovi / developerovi výstavbu a užívanie zariadenia.

Existuje veľká šanca, že McDonald’s, Starbucks alebo Dunkin Donuts vo vašej blízkosti sú viazaní pozemkovým prenájmom.

V júli 2016 kúpila newyorská investičná spoločnosť AllianceBernstein 99-ročný pozemkový prenájom od spoločnosti BLDG Management pre newyorský hotel George Washington v hodnote 100,4 milióna dolárov.

Spoločnosť BLDG pôvodne kúpila hotel, keď bol uzavretý v roku 1994. Aj keď budovu využívala škola výtvarných umení na Manhattane ako študentský domov, BLDG predložila v apríli 2016 plány na obnovu nehnuteľnosti v hoteli s reštauráciou, barom

a prízemné obchody.

Hotel v súčasnosti funguje ako butikový hotel Freehand v newyorskej štvrti Flatiron.

Medzi základné princípy každého prenájmu pozemkov patria :.

Podriadené a nepodriadené pôžičky.

Nájomcovia pozemného lízingu často financujú vylepšenia prevzatím dlhu. Pri podriadenom prenájme pozemku prenajímateľ súhlasí s nižšou prioritou pohľadávok voči nehnuteľnosti v prípade, že nájomca nesplní úver na vylepšenie. Inými slovami, podriadený prenajímateľ pozemkov v zásade umožňuje, aby list vlastníctva slúžil ako záruka v prípade zlyhania nájomcu pri akejkoľvek pôžičke súvisiacej so zlepšením. Pri tomto type prenájmu pozemkov môže prenajímateľ vyjednať vyššie platby nájomného výmenou za riziko, ktoré podstúpi v prípade zlyhania nájomcu. To môže byť prospešné aj pre prenajímateľa, pretože výstavba budovy na jeho pozemku zvyšuje hodnotu jeho majetku.

Naproti tomu nepodriadený pozemkový nájom umožňuje prenajímateľovi zachovať si najvyššiu prioritu nárokov na nehnuteľnosť v prípade, že nájomca nesplní podmienky pôžičky na zlepšenie. Pretože veriteľ nemusí prevziať vlastníctvo pôdy, ak pôžička nebude splatená, odborníci na pôžičky môžu váhať s poskytnutím hypotéky na vylepšenie. Aj keď si prenajímateľ ponecháva vlastníctvo nehnuteľnosti, zvyčajne musí nájomcovi účtovať nižšiu sumu nájomného.

Výhody a nevýhody pozemného prenájmu.

Nájom pozemkov môže byť prospešný pre nájomcu aj prenajímateľa.

Výhody pre nájomcov.

Pozemný nájom umožňuje nájomcovi stavať na majetku v najlepšej lokalite, ktorú si sám nemohol kúpiť.

Z tohto dôvodu veľké obchodné reťazce, ako sú Whole Foods a Starbucks, často využívajú pozemné leasingy vo svojich plánoch rozširovania spoločnosti.

Prenájom pozemku tiež nevyžaduje od nájomcu zloženie zálohy za zabezpečenie pozemku, pretože by si to vyžadoval kúpu nehnuteľnosti.

Preto je do získania pozemkového lízingu zapojené menšie množstvo vlastného imania, čím sa uvoľní hotovosť na iné účely a zlepší sa výnos z využívania pôdy.

Prípadné nájomné zaplatené z prenájmu pozemku je možné odpočítať od štátnej a federálnej dane z príjmu, čo znamená zníženie celkového daňového zaťaženia nájomcu.

Výhody prenajímateľa.

Vlastník pôdy získava od nájomcu stály prísun príjmov, pričom si ponecháva vlastníctvo nehnuteľnosti.

Pozemkový nájom obvykle obsahuje eskalačnú klauzulu, ktorá zaručuje zvýšenie práv na nájomné a právo na vysťahovanie, ktoré poskytujú ochranu v prípade nesplácania nájomného alebo iných výdavkov.

Daňové úspory existujú aj pre prenajímateľa, ktorý využíva pozemný leasing.

Ak predajú nehnuteľnosť nájomcovi priamo, dosiahnu zisk z predaja.

Realizáciou tohto typu lízingu sa vyhnú nutnosti hlásiť akékoľvek zisky.

Môžu však mať určité daňové dôsledky na nájomné, ktoré dostávajú.

V závislosti od ustanovení zahrnutých do nájmu pozemku môže byť prenajímateľ tiež schopný udržať si určitú kontrolu nad majetkom vrátane jeho používania a spôsobu jeho rozvoja.

To znamená, že prenajímateľ môže schváliť alebo zamietnuť akékoľvek zmeny týkajúce sa pozemku.

Nevýhody nájomníka.

Pretože prenajímatelia môžu pred vykonaním akýchkoľvek zmien vyžadovať schválenie, môže sa nájomca stretnúť so zablokovaním v používaní alebo rozvoji nehnuteľnosti.

Vo výsledku môže pre nájomcu existovať viac obmedzení a menšia flexibilita.

Náklady spojené s procesom pozemného prenájmu môžu byť vyššie, ako keby nájomca kúpil nehnuteľnosť priamo.

Nájomné, dane, vylepšenia, povolenia, ako aj akékoľvek čakacie doby na schválenie prenajímateľom môžu byť všetky nákladné.

Nevýhody prenajímateľa.

Prenajímatelia, ktorí do svojich nájmov nezadajú správne ustanovenia a doložky, stratia kontrolu nad nájomníkmi, ktorých vlastnosti sa vyvíjajú.

Preto je vždy dôležité, aby obe zmluvné strany pred podpisom skontrolovali svoje nájomné zmluvy.

V závislosti od toho, kde sa nehnuteľnosť nachádza, môže mať prenájom pozemkov pre prenajímateľa vyššie daňové dôsledky.

Aj keď si nemusí uvedomiť zisk z predaja, nájom sa považuje za príjem.

Nájomné sa teda zdaňuje bežnou sadzbou, čo môže zvýšiť daňové zaťaženie.