Multiplikátor hrubého príjmu. (Gross Income Multiplier)

Čo je multiplikátor hrubého príjmu ?

Multiplikátor hrubého príjmu (GIM) je hrubým meradlom hodnoty investičného majetku.

Vypočíta sa vydelením predajnej ceny nehnuteľnosti jej hrubým ročným príjmom z prenájmu.

Investori môžu použiť GIM – spolu s ďalšími metódami, ako je miera kapitalizácie (cap rate) a metóda diskontovaných peňažných tokov – na ocenenie komerčných nehnuteľností, ako sú nákupné centrá a bytové komplexy.

• Multiplikátor hrubého príjmu je hrubým meradlom hodnoty investičného majetku.
• GIM sa počíta vydelením predajnej ceny nehnuteľnosti jej hrubým ročným príjmom z prenájmu.
• Investori by nemali používať GIM ako jedinú metriku ocenenia, pretože nezohľadňuje prevádzkové náklady nehnuteľnosti s príjmom.

Pochopenie multiplikátora hrubého príjmu.

Ocenenie investičnej nehnuteľnosti je dôležité pre každého investora pred podpísaním zmluvy o nehnuteľnosti.

Ale na rozdiel od iných investícií – napríklad akcií – to nie je ľahké.

Mnoho profesionálnych investorov do nehnuteľností verí, že príjem z nehnuteľnosti je oveľa dôležitejší ako jej zhodnotenie.

Multiplikátor hrubého príjmu je metrika široko používaná v realitnom priemysle.

Môžu ho použiť investori a odborníci v oblasti nehnuteľností na hrubé určenie toho, či je požadovaná cena nehnuteľnosti dobrý obchod – rovnako ako je možné použiť pomer cena / zisk (P / E) na ocenenie spoločností na akciovom trhu.

Vynásobením GIM hrubým ročným príjmom nehnuteľnosti získate hodnotu nehnuteľnosti alebo cenu, za ktorú by sa mala predať.

Multiplikátor nízkeho hrubého príjmu znamená, že nehnuteľnosť môže byť atraktívnejšou investíciou, pretože hrubý príjem, ktorý generuje, je oveľa vyšší ako jeho trhová hodnota.

Špeciálne zretele.

Multiplikátor hrubého príjmu je dobrá všeobecná metrika nehnuteľností.

Existujú však obmedzenia, pretože neberie do úvahy rôzne faktory vrátane prevádzkových nákladov nehnuteľnosti vrátane energií, daní, údržby a voľných pracovných miest.

Z rovnakého dôvodu by investori nemali používať GIM na porovnanie potenciálnej investičnej nehnuteľnosti s inou, podobnou.

Na presnejšie porovnanie dvoch alebo viacerých nehnuteľností by mali investori použiť multiplikátor čistého príjmu (NIM).

NIM zohľadňuje príjmy aj prevádzkové náklady každého majetku.

Nevýhody metódy multiplikátora hrubého príjmu.

GIM je skvelým východiskovým bodom pre investorov pri oceňovaní potenciálnych investícií do nehnuteľností.

Je to preto, že sa dá ľahko vypočítať a poskytuje približný obraz o tom, čo môže nákup nehnuteľnosti znamenať pre kupujúceho.

Multiplikátor hrubého príjmu je ťažko praktickým oceňovacím modelom, ponúka však východiskovú hodnotu obálky.

Ako už bolo spomenuté vyššie, pri použití tohto čísla ako spôsobu ocenenia investičných nehnuteľností je potrebné vziať do úvahy obmedzenia a niekoľko kľúčových nevýhod.

Proti multiplikačnej metóde vzniká prirodzený argument, pretože ide o dosť hrubú techniku oceňovania.

Pretože zmeny úrokových sadzieb – ktoré ovplyvňujú diskontné sadzby pri výpočtoch časovej hodnoty peňazí – zdroje, výnosy a náklady sa výslovne neberú do úvahy.

Medzi ďalšie nevýhody patrí :.

Príklad výpočtu multiplikátora hrubého príjmu.

Efektívna hrubá zárobok posudzovanej nehnuteľnosti je 50 000 dolárov.

K dispozícii je porovnateľný predaj s efektívnym príjmom 56 000 dolárov a predajnou hodnotou 392 000 dolárov (v skutočnosti by sme pre zlepšenie analýzy hľadali niekoľko porovnateľných).

Náš GIM by bol 392 000 dolárov 56 000 dolárov = 7.

Tento porovnateľný produkt – alebo kompilát, ako sa v praxi často nazýva – sa predával za sedemnásobok (7-násobok) efektívneho brutto.

Pomocou tohto multiplikátora vidíme, že táto nehnuteľnosť má kapitálovú hodnotu 350 000 dolárov.

Zistí sa to pomocou nasledujúceho vzorca:

V = GIM x EGI

7 x 50 000 dolárov = 350 000 dolárov.